Экономика недвижимости. - 8 стр.

                                                                          8




      Изменение того или иного фактора производства может увеличивать или
уменьшать стоимость объекта. Из этого положения вытекает принцип предель-
ной производительности./принцип вклада./ По мере добавления ресурсов к ос-
новным факторам производства чистая отдача имеет тенденцию увеличиваться
быстрее темпа роста затрат, но после достижения определенной точки общая
отдача хотя и растет, но замедляющимися темпами. Это замедление происходит
до тех пор, пока прирост стоимости не станет меньше, чем затраты на добав-
ленные ресурсы. Этот принцип базируется на теории предельного дохода.
      Принцип сбалансированности /пропорциональности/.Если к земле при-
ложено слишком мало факторов, то площадь недоиспользуется. Если слишком
много - земля перегружена застройкой. В обоих случаях земля используется
неэффективно, и в соответствии с принципом остаточной продуктивности ее
стоимость снижается. Все факторы производства должны находиться в опреде-
ленном соотношении друг с другом, чтобы общие доходы от земли были мак-
симальными.
      Принцип экономического разделения гласит, что имущественные права
следует разделять и соединять таким образом, чтобы увеличить общую стои-
мость объекта собственности.
Третья группа факторов обусловлена действием рыночной среды.

Прежде всего, это соотношение спроса и предложения. Если спрос и предложе-
ние в равновесии, то цены стабильны. Если спрос превышает предложение , то
цены могут превысить стоимость и наоборот, если на рынке много предпри-
ятий-банкротов, то цены на их имущество будут ниже реальной стоимости.
 Полезность определена во времени и пространстве. Рынок учитывает эту по-
лезность прежде всего через цену. Если объект соответствует рыночным стан-
дартам, цена на него будет колебаться вокруг среднерыночного значения, если
же объект не соответствует требованиям рынка, на него будет установлена бо-
лее низкая цена. Это принцип соответствия- объекты, не соответствующие тре-
бованиям рынка по оснащенности, уровню доходности и т.д., скорее всего, бу-
дут оценены ниже среднего.
      На ценообразование влияет конкуренция. Принцип конкуренции: если
ожидается обострение конкурентной борьбы, то в будущем прибыли умень-
шатся либо за счет увеличения предложения, либо увеличится фактор риска,
что тоже приведет к уменьшению доходов.
      Стоимость недвижимости определяется также и внешними факторами -
состоянием внешней среды, политической и социально-экономической обста-
новкой в стране. Отсюда принцип зависимости от внешней среды.
      Изменение политических, экономических и социальных условий влияет
на конъюнктуру рынка и уровень цен. Стоимость предприятия изменяется. От-
сюда принцип изменения стоимости, стоимость должна измеряться на опреде-