Экономика недвижимости. - 7 стр.

                                                                           7




Выделяют три группы взаимосвязанных принципов оценки недвижимости:
• основанные на представлениях собственника;
• связанные с землей, зданиями, сооружениями;
• обусловленные действием рыночной среды.

      Первая группа принципов.
Принцип полезности - чем больше объект недвижимости может удовлетворять
потребность собственника, тем выше его стоимость. С точки зрения пользова-
теля стоимость предприятия не должна быть выше минимальной цены на ана-
логичное предприятие с такой же полезностью. Кроме того, неразумно платить
за объект больше, чем может стоить создание такого же нового объекта в при-
емлемые сроки. Еще один аспект применения принципа полезности - если ин-
вестор изучает поток дохода, то максимальная цена определяется путем изуче-
ния других потоков доходов с аналогичным уровнем риска и качества. При
этом замещающий объект не обязательно должен быть точной копией, но дол-
жен быть похож на оцениваемый объект. Например, цена на кондитерскую
фабрику сравнивается с ценами на аналогичные предприятия, например, на
фабрики, производящие печенье, пастилу, пряники, хлеб. Отсюда выделяется
принцип замещения - максимальная стоимость недвижимости определяется
наименьшей ценой, по которой может быть приобретен другой объект с такой
же полезностью.
      Из принципа полезности вытекает еще один принцип оценки - принцип
ожидания или предвидения. Конечно, прошлое и настоящее объекта важны, но
его экономическую оценку определяет его будущее. Полезность любого объек-
та определяется тем, во сколько сегодня оцениваются будущие выгоды от не-
го. На оценку объекта недвижимости влияют предполагаемая отдача от его ис-
пользования и ожидаемая выручка от его перепродажи. Принцип ожидания за-
ключается в определении текущей стоимости дохода или других выгод, кото-
рые могут быть получены в будущем от владения предприятием.
      Вторая группа принципов связана с землей, зданиями и сооружениями.
Доходность любой экономической деятельности определяется четырьмя факто-
рами производства - землей, рабочей силой, капиталом и управлением. Доход-
ность    объекта    -    результат    действия     всех    этих    факторов.
Каждый фактор должен быть оплачен из дохода, создаваемого данной деятель-
ностью. Т.к. земля физически недвижна, факторы рабочей силы, капитала и
управления должны быть привлечены к ней. Сначала должна быть произведена
компенсация за эти факторы, а оставшаяся сумма денег идет в оплату пользова-
ния земельным участком его собственнику. Остаточная продуктивность земли
определяется как чистый доход после того, как оплачены расходы на осталь-
ные факторы. Это принцип остаточной продуктивности.