Экономика недвижимости. - 17 стр.

                                                                          17




     С анал-цена продажи аналога;
     ПВД ан-потенциальный валовой доход аналога.

                 Затратный подход к оценке недвижимости.

Затратный подход основывается на расчете затрат на восстановление или заме-
щение оцениваемых зданий и сооружений с учетом всех видов износа и пред-
принимательской прибыли. К полученной стоимости прибавляется стоимость
участка земли. В основе затратного подхода лежит принцип замещения.
Этот метод включает несколько этапов:
1. Определяется стоимость земельного участка, на котором находятся здания,
   сооружения.
2. Оценивается восстановительная стоимость или стоимость замещения зданий
   и сооружений на действительную дату оценки. Восстановительная стои-
   мость- стоимость строительства в текущих ценах на действительную дату
   оценки точной копии оцениваемого объекта из тех же материалов, при со-
   блюдении тех же строительных стандартов, по такому же проекту, что и оце-
   ниваемый объект. Если расчет восстановительной стоимости невозможен или
   нецелесообразен, рассчитывается стоимость замещения.
       Стоимость замещения - стоимость строительства в текущих ценах на
действительную дату оценки с полезностью, равной полезности оцениваемого
объекта, но с использованием новых материалов, в соответствии с новыми
стандартами, дизайном, планировкой.
       Определение стоимости строительства включает расчет
 • прямых издержек (стоимости материалов, амортизационных отчислений,
    стоимости временных зданий, сооружений, инженерных сетей, коммуналь-
    ных услуг, заработной платы строительных рабочих, стоимости мероприя-
    тий по технике безопасности и т. д.)
 • косвенных издержек на оплату профессиональных услуг архитекторов, ин-
    женеров по проектированию, бухгалтеров и юристов за консультирование,
    накладных расходов застройщиков, оплату лицензий, маркетинговых расхо-
    дов на продажу и перепродажу собственности, рекламных выплат в течение
    строительства, расходов на изменение права собственности. Использование
    издержек замещения вместо издержек воспроизводства в процессе оценки
    позволяет устранить некоторые устаревшие элементы.

3. Рассчитываются все виды износа зданий и сооружений с учетом их физиче-
   ского, функционального, технологического и экономического устаревания.
  Физическое устаревание- потеря стоимости, связанная с использованием, из-
   нашиванием, разрушением, увеличением стоимости обслуживания и други-
   ми физическими факторами, приводящими к сокращению жизни и полезно-
   сти объекта. Функциональное устаревание- потеря стоимости собственности,
   связанная с невозможностью выполнять те функции , для которых она пред-