Оценка недвижимости. Лебединский В.И. - 5 стр.

3) определение стоимости земельного участка как доли,
приходящейся на земельный участок в стоимости недвижимости.
Расчетная формула имеет вид:



     Данный метод основан на предположении, что стоимость зе-
мельного участка определяется разницей стоимости недвижимо-
сти и стоимости улучшений.
     Расчет производится в следующей последовательности:
     1) определение стоимости объекта недвижимости;
     2) определение стоимости улучшений как стоимости строи-
тельства за минусом накопленного износа;
     3) определение стоимости земельного участка как разницы
стоимости объекта недвижимости и стоимости улучшений.
     Расчетная формула имеет вид:


    Метод остатка (техника инвестиционной группы для физи-
ческих составляющих)
    Данный метод основан на предположении, что стоимость зе-
мельного участка определяется чистой текущей стоимостью час-
ти будущих денежных потоков, относящейся к земельному уча-
стку, при соответствующей ставке дисконта.
     Расчет производится в следующей последовательности:
     1) прогнозирование максимального потенциального валово-
го дохода как суммарной арендной платы;
     2) определение потерь от недозагрузки, неуплаты арендной
платы, смены арендаторов, расчет прочих доходов;
     3) определение действительного валового дохода;
     4) определение операционных расходов;
     5) определение чистого операционного дохода;
     6) определение ставки капитализации земли и улучшений;
     7) определение стоимости улучшений как стоимости строи-
тельства за минусом общего износа;
     8) определение остатка чистого операционного дохода, при-
ходящегося на землю;