Оценка недвижимости. Лебединский В.И. - 9 стр.

устранение в связи с тем, что эффективный собственник произведет
необходимые операции по устранению для максимизации стоимости
(максимизации выгод от использования объекта). В противном случае
износ считается неустранимым и определяется величиной снижения
стоимости в результате его воздействия. Физический и
функциональный износ может быть устранимым, внешний износ
является неустранимым [3, 4].
    Проявления износа:
- сокращение оставшегося срока экономической жизни;
- снижение величины периодических денежных потоков (сни-
жение доходов, увеличение расходов);
- излишние капитальные затраты.
    Причины износа:
- излишние улучшения;
- недостающие улучшения;
- улучшения, требующие замены.
    Последний вариант может быть представлен как совокупность
первых двух компонентов.
    Физический износ - износ, вызванный потерей объекта и его
конструктивных элементов своих первоначальных технико-
эксплуатационных качеств в результате воздействия природно-
климатических и эксплуатационных факторов, а также естественным
старением. В процессе многолетней эксплуатации конструктивные
элементы под воздействием физико-механических и химических
факторов постоянно изнашиваются, снижаются их механические и
эксплуатационные качества, появляются различные неисправности.
     Функциональный износ - износ, вызванный несоответствием
характеристик улучшений современным рыночным стандартам с точки
зрения их функциональной полезности.
    Внешний износ - износ, вызванный изменением внешних по
отношению к границам объекта факторов (изменение спроса,
предложения, функционального использования территории, зо-
нирования, финансирования и государственного регулирования) [5].
Факторы, вызывающие внешний износ, можно разделить на два типа:
- факторы, характеризующие влияние местоположения;
- факторы, характеризующие спрос и предложение на рынке.