Управление инвестициями. Пилипчук В.В. - 45 стр.

5) внутренняя норма доходности;
6) другие показатели, которые могут быть привлекательны инвестору.
       В заключении приводится перечень документов и источников,              которые   были
использованы при подготовке бизнес-плана.

     4.3. Особенности планирования инвестиций при создании недвижимости (новое
                                  строительство)
       Объектом инвестирования может быть приносящая доход недвижимость:
       • жилые дома, возводимые с целью их последующей продажи или сдачи в аренду;
       • офисные здания, возводимые с целью их последующей сдачи в аренду;
       • различные здания функционального назначения (гаражи, магазины, склады, гостиницы,
           здания универсального назначения и др.), возводимые с целью последующей сдачи их в
           аренду или эксплуатации их для извлечения дохода.
       Технико-экономическому обоснованию, составлению бизнес-планов на осуществление
такого рода инвестиционных проектов должны предшествовать всесторонние маркетинговые
исследования. Результаты маркетинговых исследований являются той основой, на которой будет
построено технико-экономическое обоснование инвестиций, направляемых на создание
недвижимости. Слишком велика цена ошибки в прогнозе спроса на создаваемую продукцию:
непроданные в дальнейшем и не сданные в аренду здания приведут к большим издержкам,
омертвлению капитала, финансовым затруднениям инвестора.
       Основные направления маркетинговых исследований следующие: исследование рынка;
исследование потребителей; исследование конкурентов; исследование товаров; исследование
цены; исследование товародвижения и продаж; исследование стимулирование сбыта и рекламы;
исследование внутренней среды инвестора.
       Перечисленные направления относятся ко всем маркетинговым исследованиям независимо
от рынков и товаров. Маркетинговые исследования, проводимые применительно к рынкам
недвижимости, имеют свои особенности.
       1. Исследование рынков. Исследуются первичные и вторичные рынки недвижимости. На
первичных рынках функционируют покупатели (инвесторы), которые покупают (у продавцов)
услуги по созданию недвижимости. Продавцами услуг являются подрядные организации
(строительные, проектные, поставщики). На вторичных рынках недвижимость продается в
качестве товара, предлагается вся недвижимость или часть ее или права на нее. На вторичных
рынках могут продаваться услуги: предоставление квартир, недвижимости или ее части в аренду.
       Кроме названных рынков исследуются рынки услуг, предоставляемых в процессе
эксплуатации недвижимости: услуги мастерских, гостиниц, по хранению материалов (склады) и
т.д.
       Объектами рыночного исследования являются тенденции и процессы развития рынка,
включая     анализ    изменения     экономических,      научно-технических,  демографических,
экологических, законодательных и других факторов. Исследуются также: структура и география
рынка, его емкость, динамика продаж, состояние конкуренции, сложившаяся конъюнктура,
возможности и риски.
       Результатами исследования рынка являются прогнозы его развития, сложившаяся
конъюнктура, выявление ключевых факторов успеха.
       Определяются наиболее эффективные способы ведения конкурентной политики и
возможности выхода на новые рынки (как правило, региональные), осуществляется сегментация
рынков.
       2. Исследование потребителей. На первичных рынках недвижимости потребителями
продукции (услуг) являются инвесторы, на вторичных рынках – физические лица (квартиры, дома,
продаваемые или сдаваемые в аренду), юридические лица (предприятия, фирмы, компании и т.д.).
Потребителями на рынках услуг, предоставляемых в процессе эксплуатации созданной
недвижимости, являются как физические, так и юридические лица (организации).
       При исследовании потребителей – физических лиц изучаются их доходы, социальное
положение, половозрастная структура, образование и др.
       В качестве объектов могут выступать как индивидуальные потребители, домашние
хозяйства, семьи, потребители – организации. Предметом исследования является мотивация
потребительского поведения на рынке и определяющие ее факторы.