Ипотечно-инвестиционный анализ. Понукалин А.В. - 16 стр.

или снижения стоимости собственности). Обе поправки относятся к аморти-
зации кредита.
      Поправка 1 состоит в признании того, что выплаты по амортизации
ипотеки необходимо производить из чистого ежегодного операционного до-
хода. Данная поправка уменьшает текущий доход, приходящийся на инве-
стора в собственный капитал, поэтому она прибавляется к ставке, получен-
ной чистым методом инвестиционной группы. Выплаты по амортизации ос-
новной суммы кредита равны превышению ипотечной постоянной над став-
кой процента. Точная сумма рассчитывается путем умножения излишка
(ипотечная постоянная минус ставка процента по ипотечному кредиту) на
коэффициент ипотечной задолженности.
      Поправка 2 необходима для того, чтобы учесть будущую дату, когда
инвестор в собственный капитал получит выгоду от амортизации ипотечного
долга. При перепродаже собственности инвесторы в собственный капитал
получают цену перепродажи за вычетом затрат на совершение сделки и не-
выплаченного остатка долга. Таким образом, сокращение ипотечного долга
реализуется при перепродаже как прирост собственного капитала. Поскольку
эту выгоду инвестор получит позднее, то следует рассчитать ее эффективную
ежегодную ставку с использованием фактора фонда возмещения, затем эта
ставка вычитается из коэффициента, полученного чистым методом инвести-
ционной группы. Эффективная выгода инвесторов в собственный капитал за-
висит от коэффициента ипотечной задолженности и суммы ипотечного кре-
дита, выплачиваемой за прогнозный период. Расчет эффективной годовой
ставки дохода на собственный капитал осуществляется с использованием
фактора фонда возмещения по ставке отдачи на собственный капитал.
      Оценка стоимости собственности по методу инвестиционной группы
осуществляется по следующей схеме:

      Таблица 2. Техника инвестиционной группы.

№                      Показатель                       Способ расчета
      Чистый метод инвестиционной группы
1     Ипотечный кредит
1.1   Коэффициент ипотечной задолженности (доля в           Задано
      выкупном капитале)
1.2   Требуемая отдача (ставка процента по ипотеч-          Задано
      ному кредиту)
1.3   Взвешенный коэффициент                             п. 1.1 х п. 1.2
2     Собственный капитал
2.1   Доля в выкупном капитале                               Задано
2.2   Требуемая отдача (на собственный капитал)              Задано
2.3   Взвешенный коэффициент                             п. 2.1 х п. 2.2
3     Коэффициент чистой инвестиционной груп-            п. 1.3 + п. 2.3
      пы

                                    16