Ипотечно-инвестиционный анализ. Понукалин А.В. - 6 стр.

ятная цена, которую можно получить от продажи имущества на рынке в дан-
ный момент. Рыночная стоимость недвижимости может быть больше, мень-
ше или равна ее рыночной цене. Кроме того, различают стоимость замеще-
ния объекта недвижимости, стоимость воспроизводства объекта недвижимо-
сти, инвестиционную стоимость или инвестиционный потенциал недвижи-
мости, и др.
      Практически все сделки по покупке недвижимости совершаются с при-
влечением ипотечных кредитов, или кредитов под залог недвижимости. В та-
ких условиях стоимость недвижимости определяется как сумма ипотечного
кредита, приведенной стоимости дохода от использования недвижимости и
выручки от перепродажи недвижимости.
      В общем виде оценка стоимости недвижимости обремененной или
приобретенной с привлечением ипотечного кредита осуществляется с при-
менением     ипотечно-инвестиционного     анализа.  Техника    ипотечно-
инвестиционного анализа - это техника оценки стоимости, приносящей доход
собственности (недвижимости), основанная на сложении основной суммы
ипотечного долга с дисконтированной текущей стоимостью будущих денеж-
ных поступлений и выручки от перепродажи актива.

            1. Понятие ипотечно-инвестиционного анализа

      Ипотечно-инвестиционные модели (mortgage-equity models) определя-
ют настоящую стоимость собственности на основе соотношения собственно-
го и заемного капитала. Ипотечно-инвестиционный анализ (mortgage-equity
analysis), или анализ структуры капитала является аналитическим инстру-
ментом, который может во многих случаях облегчить процесс оценки. Теоре-
тически доказано, что заемный капитал играет главную роль при определе-
нии стоимости недвижимости.
      Практически все инвестиционные сделки с недвижимостью соверша-
ются с привлечением ипотечных кредитов. Используя ипотечное кредитова-
ние инвесторы получают финансовый левередж, который позволяет увели-
чить текущую отдачу, извлечь больше выгоды из прироста стоимости собст-
венности, обеспечивает большую диверсифицированность активов, увеличи-
вает вычеты на выплату процентов и начисление износа в целях налогообло-
жения. Ипотечные кредиторы получают разумно гарантированную сумму
дохода, обеспечение кредита. Они обладают правом первого требования на
операционный доход заемщика и его активы в случае нарушения обяза-
тельств по задолженности.
      Ипотечно-инвестиционный анализ является техникой остатка. Инве-
сторы собственного капитала оплачивают остаток первоначальных затрат.
Они получают остаток чистого операционного дохода и цены перепродажи
после того, как уже произведены все выплаты кредиторам, как в ходе теку-
щего использования, так и после перепродажи объекта.



                                   6