Ипотечно-инвестиционный анализ. Понукалин А.В. - 7 стр.

      Период реализации права собственности на недвижимость может быть
разделен на три этапа, на каждом из которых инвесторы капитала получают
остаточный доход:
      − приобретение актива - инвестор вносит обязательный денежный
платеж, сумма которого равна остатку цены после вычета из нее ипотечного
кредита, превращающегося в долг;
      − использование собственности - инвесторы получают остаточный
чистый доход от использования собственности после вычета из него обяза-
тельных платежей по обслуживанию долга;
      − ликвидация - при перепродаже имущества собственник капитала
получает деньги из цены реализации после погашения остатка по ипотечному
кредиту.


             2. Модели ипотечно-инвестиционного анализа

      Существует два подхода к проведению ипотечно-инвестиционного
анализа:
      1) Традиционный - предпосылкой традиционной модели ипотечно-
инвестиционного анализа является положение о том, что общая стоимость
собственности равна сумме настоящей стоимости интереса собственного ка-
питала и настоящей стоимости интереса заемного капитала. Стоимость соб-
ственного интереса определяется дисконтированием денежного потока до
уплаты налогов, при этом в качестве нормы дисконта используется норма от-
дачи собственного капитала, определенная как среднерыночное значение.
      2) Модели ипотечно-инвестиционного анализа основанные на капита-
лизации дохода от использования собственности. Наиболее распространен-
ным подходом ипотечно-инвестиционного анализа данной группы является
определение общего коэффициента капитализации с помощью формулы Эл-
лвуда. Кроме того используются метод инвестиционной группы и метод пря-
мой капитализации.


        2.1. Традиционная модель ипотечно-инвестиционного анализа

      Традиционная техника ипотечно-инвестиционного анализа - это метод
оценки стоимости собственности, в основу которого положено определение
общей суммы выкупного капитала, включающей ипотечные кредиты и инве-
стиции в собственный капитал. В соответствие с этой техникой стоимость
собственности рассчитывается путем прибавления текущей стоимости де-
нежных поступлений и выручки от перепродажи, ожидаемых инвестором, к
основной сумме ипотечного кредита. Таким образом, оценивается как оцени-
вается как весь прогнозируемый чистый операционный доход, так и сумма
выручки от перепродажи собственности.


                                    7