Ипотечно-инвестиционный анализ. Понукалин А.В. - 8 стр.

      Традиционная техника требует оценок прогнозируемых денежных по-
токов, которые должны быть получены инвестором, а также выручки от пе-
репродажи. Эти два элемента дают оценочную текущую стоимость собствен-
ного капитала. Затем к стоимости собственного капитала прибавляется пер-
воначальный остаток по кредиту (независимо от того, новый это кредит или
перешедший к инвестору долг) с тем, чтобы определить рыночную оценоч-
ную цену. В случае если новый кредит предоставляется на текущих рыноч-
ных условиях и конечная отдача на собственный капитал отвечает текущим
рыночным требованиям, то результатом станет оценочная рыночная стои-
мость недвижимость. Данная техника не принимает в расчет последствия на-
логообложения.
      Принцип, положенный в основу традиционной техники, состоит в том,
что оцениваемые доходы получают как инвесторы, так и кредиторы. Сово-
купная текущая стоимость доходов кредиторов и инвесторов составляет мак-
симальную величину выкупного капитала; соответственно это цена, которая
должна быть уплачена за собственность. Данная техника усовершенствует
метод оценки на основе денежных поступлений на собственный капитал, по-
скольку она принимает во внимание выручку от перепродажи. Последняя
включает сумму прироста (или снижения) стоимости собственности и амор-
тизации ипотеки, получаемую инвестором при перепродаже.
      Доходы. получаемые как ипотечными кредиторами, так и инвесторами,
должны включать как доход на инвестиции, так и возврат инвестиций.
      Что касается ипотеки, то текущий доход по ней представляет собой об-
служивание долга. Самоамортизирующиеся ипотеки предусматривают одно-
временную выплату процента (доход на основную сумму кредита) и аморти-
зацию (возврат основной суммы ипотеки) на протяжении определенного сро-
ка. Остаток основной суммы на любой момент времени равен текущей стои-
мости всех платежей, оставшихся до полной амортизации кредита, дисконти-
рованных по номинальной процентной ставке закладной. Ипотечные кредиты
часто погашаются до полного истечения срока амортизации. В этом случае
остаток ипотеки выплачивается разовым денежным платежом, и таким обра-
зом долг погашается. Номинальная стоимость долгового обязательства равна
сумме текущей стоимости периодических денежных выплат и текущей стои-
мости единовременного денежного платежа при погашении кредита, дискон-
тированной по номинальной процентной ставке ипотеки.
      Текущая стоимость инвестиций в собственный капитал равна сумме
потока доходов и выручки от ликвидации (перепродажи), дисконтированных
по ставке отдачи на собственный капитал. При определенных условиях ипо-
течного кредита цена собственного капитала оправдана денежными поступ-
лениями, а также выручкой от перепродажи, которые ожидают получить ин-
весторы. Поэтому текущая стоимость собственного капитала равна сумме те-
кущей стоимости денежных поступлений и текущей стоимости выручки от
перепродажи, дисконтированных по ставке конечной отдачи на собственный
капитал, с учетом соответствующих рисков. Таким образом, во внимание
принимаются сумма и время получения выгод инвесторами.

                                    8