Оценка недвижимости и управление собственностью. Татарова А.В. - 22 стр.

UptoLike

ВУЗ: 

ТТИ ЮФУ | Таганрог

Составители: 

Рубрика: 

22
проекта, вероятности стихийных бедствий, доступности транспорта, возможно-
сти подключения к коммунальным удобствам. Для установления соответствия
варианта использования законодательству необходим анализ строительных и
экологических нормативов: ограничение этажности, запрет на строительство в
данном месте, зонирование, перспективы развития города и района, негативные
настроения местного населения, пожаробезопасность и др.
Принцип ННЭИ важен при анализе земельного участка. В случае отличия
текущего использования земли от наилучшего и наиболее эффективного, стои-
мость пустующего земельного участка может превышать стоимость имею-
щихся на нем улучшений, и может быть принято решение об их сносе с целью
использования участка оптимальным образом. Например, участок с индивиду-
альным домом в районе коммерческой застройки желательно отдать под такую
застройку.
Если текущее использование земельного участка отлично от наилучшего
варианта использования, но стоимость имеющихся на нем зданий и сооружений
превышает его стоимость, то текущее использование будет продолжаться до
тех пор, пока стоимость земли при условии ее наилучшего использования не
превысит стоимость имущества при текущем использовании.
Результаты анализа лучшего и наиболее эффективного использования
учитываются при определении стоимости недвижимости, при выборе варианта
строительства и реконструкции, при анализе инвестиционных проектов.
Принцип вклада
основан на измерении стоимости каждого элемента, вно-
симой им в общую стоимость объекта. Учитывается влияние как присутствия
вклада (элемента), так и его отсутствия на изменение стоимости объекта не-
движимости.
При анализе инвестиционных проектов и оценке стоимости недвижимо-
сти необходимо учесть возможность произвести улучшения, которые повлеку т
увеличение стоимости объекта. При этом получаемый в результате дополни-
тельных улучшений доход должен превышать объем инвестированных средств,
направленных на создание этих
улучшений.
Принцип предельной продуктивности
заключается в том, что последова-
тельное внесение улучшений будет сопровождаться ростом стоимости объекта,
превышающим затраты на их создание, до достижения точки максимальной
продуктивности, после чего затраты по созданию дополнительных улучшений
не будут полностью компенсированы увеличением стоимости объекта.
Например, обновление интерьера кафе привлечет дополнительных посе-
тителей, что повысит доход от объекта. Последующий еще более качественный
дорогой ремонт этого помещения, находящегося в хорошем состоянии, может
не повлиять на рост доходов. Следовательно, затраты на второй ремонт не бу-
дут компенсированы.
Таким образ ом, принцип предельной проду ктивности основан на соот-
ношении затрат на дополнительные улучшения с ростом стоимости объекта и
увеличением доходов от него в результате проведенных мероприятий. Увели-
чение объема инвестиций в развитие производства будет сопровождаться уве-
личением прироста прибыли только до определенного момента, после чего

Страницы