Оценка недвижимости и управление собственностью. Татарова А.В. - 41 стр.

UptoLike

ВУЗ: 

ТТИ ЮФУ | Таганрог

Составители: 

Рубрика: 

41
дачи, так как применение этого метода предполагает наиболее подробный ана-
лиз потоков инвестиционного дохода: учитывается характер изменения де-
нежных потоков, последовательно анализируются решения инвесторов.
3.1. Прямая капитализация
Основные методы капитализации – метод прямой капитализации и метод
капитализации доходов по норме отдачи на капитал.
На выбор метода капитализации в каждом конкретном случае оказывают
влияние следующие факторы:
– тип недвижимости;
– эффективный возраст и срок экономической жизни объекта;
– достоверность и обширность информации;
– характеристики дохода от объекта оценки (величина, продолжитель-
ность поступления, темпы изменения).
Наиболее часто используются следующие методы капитализации:
–
прямая капитализация,
когда стоимость объекта определяется деле-
нием чистого годового дохода на ставку капитализации;
–
метод валовой ренты,
основанный на оценке имущества с учетом ве-
личин потенциального или действительного дохода и валового рентного мно-
жителя;
–
метод дисконтирования денежных потоков –
оценка объекта, когда
денежные потоки поступают неравномерно, произвольно изменяются, при этом
учитывается степень риска, связанного с использованием имущества;
–
метод остатка –
оценка имущества с учетом влияния отдельных фак-
торов образования дохода (в сочетании с методом остатка можно использовать
методы и прямой капитализации, и капитализации дохода по норме отдачи);
–
метод ипотечно-инвестиционного анализа –
оценка имущества, осно-
ванная на учете стоимости собственного и заемного капиталов.
Выбор конкретного способа капитализации определяется характером и
качеством ожидаемых доходов.
В сложившихся условиях экономической и политической нестабильности
в России, из-за сложности формирования достоверных прогнозов, широко при-
меняется метод прямой капитализации, не тр ебующий такого тщательного ана-
лиза денежных потоков, как при капитализации по норме отдачи.
Прямая капитализация –
оценка имущества при сохранении стабильных
условий его использования, постоянной величине дохода, отсутствии первона-
чальных инвестиций и одновременном учете возврата капитала и дохода на ка-
питал.
Ставка капитализации обычно рассчитывается на основе анализа рыноч-
ной информации об аналогах объекта оценки путем деления чистого годового
дохода на цену продажи аналога.
Рассмотренная в предыдущей главе базовая формула доходного подхода

Страницы