Оценка недвижимости и управление собственностью. Татарова А.В. - 42 стр.

UptoLike

ВУЗ: 

ТТИ ЮФУ | Таганрог

Составители: 

Рубрика: 

42
R
I
V
=
при прямой капитализации обычно применяется в следующем виде:
R
NOI
PV
0
=
,
где PV
–
текущая стоимость недвижимости,
NOI
–
ожидаемый чистый операционный доход за первый после даты оцен-
ки год,
Л – общая ставка капитализации.
В качестве NOI может использоваться нормализованный чистый опера-
ционный доход за 1 год, получаемый путем усреднения дохода за несколько
лет.
Ставка капитализации Д
д
отражает риски, которым подвергаются сред-
ства, вкладываемые в актив. Методы расчета ставки капитализации выбираются
в зависимости от конкретных условий, в которых функционирует объект оцен-
ки: информации о доходах и ценах сделок на основе выборки по сопоставимым
объектам, источниках и условиях финансирования сделок, возможности кор -
ректного прогноза относительно стоимости объекта в конце прогнозного пе-
риода.
Возможна прямая капитализация с применением валового рентного мно-
жителя
RMIV
⋅=
.
Валовой рентный множитель (RM)
– среднестатистическое отношение
рыночной цены к потенциальному или действительному валовому доходу оп-
ределенного вида имущества.
Основные условия применения метода прямой капитализации:
– период поступления дохода стремится к бесконечности;
– величина дохода постоянна;
– условия использования объекта стабильны;
– не учитываются первоначальные инвестиции;
– одновременно учитываются возврат капитала и дохода на капитал.
При
прямой капитализации
используются модели, основанные на опре-
делении стоимости недвижимости делением типичного чистого операционного
дохода на общую ставку капитализации, полученную на основе анализа отно-
шений дохода и цен продаж аналогов объекта оценки. Приведем примеры не-
которых моделей прямой капитализации.
Приток наличных денегСтоимость собственного
капитала
=
Ставка дохода на собственный капитал
Ежегодные платежи по обслуживанию долгаПервоначальная сумма за-
кладной
=
Ставка процента по закладной

Страницы