Оценка недвижимости и управление собственностью. Татарова А.В. - 44 стр.

UptoLike

ВУЗ: 

ТТИ ЮФУ | Таганрог

Составители: 

Рубрика: 

44
Коэффициент покрытия долга
DCR
рассчитывается следующим образом:
DS
NOI
DCR
=
,
где DS
–
ежегодное обслуживание долга.
Общая ставка капитализации определяется по формуле
DCR
R
m
R
mo
⋅⋅=
,
где R
m –
общая ставка капитализации; m – доля заемных средств:
V
V
m
m
=
,
где V
m
– стоимость заемных средств, или сумма кредита;
V
–
стоимость объекта;
R
m
– ставка капитализации для заемных средств:
V
DS
R
m
m
=
.
Данные для расчетов методом коэффициента покрытия долга легко дос-
тупны, однако этот метод дает ориентировочное значение ставки капитализа-
ции в случаях, когда рыночные данные недостаточно надежны. Поэтому метод
коэффициента покрытия используется только как корректирующий.
Метод инвестиционной группы
используется, если для приобретения не-
движимости привлекается заемный капитал. При этом ставка капитализации
может быть рассчитана как относительно финансовых, так и относительно фи-
зических составляющих.
Метод инвестиционной группы для финансовых составляющих.
Ставка
капитализации является средневзвешенной величиной, учитывающей интересы
как собственного, так и заемного капитала:
()
R
m1
R
m
R
emo
⋅−+⋅=
,
где R
m
– ставка капитализации для собственного капитала, которая определяется
из данных по сопоставимым объектам делением значения дохода до налогооб-
ложения на величину собственного инвестированного капитала; R
e
, – ставка
капитализации для заемных средств.
Метод инвестиционной группы для физических составляющих.
Ставка
капитализации определяется по формуле
()
R
L1
R
L
R
bLo
⋅−+⋅=
,
где L – доля стоимости земли в общей стоимости недвижимости;
R
l
–
ставка ка-
питализации для земли;
R
h
– ставка капитализации для улучшений.
Ставка капитализации для земли рассчитывается как отношение дохода,
приходящегося на землю, к стоимости земли. Ставка капитализации для улуч-

Страницы