Оценка недвижимости и управление собственностью. Татарова А.В. - 46 стр.

UptoLike

ВУЗ: 

ТТИ ЮФУ | Таганрог

Составители: 

Рубрика: 

46
– расчет стоимости неизвестной компоненты;
– определение стоимости собственности сложением стоимостей ее со-
ставляющих.
Рассмотрим метод остатка для зданий, когда известна стоимость земель-
ного участка. Расчеты будут выполняться в соответствии с указанной выше по-
следовательностью по следующим формулам:
R
V
I
L
L
L
⋅=
,
где 1
L
– годовой доход, относимый к земле; V
L
– стоимость земли; R
L
– ставка
капитализации для земли.
III
Lob
−=
,
где J
h
, – годовой доход, приходящийся на здание; J
0
– общий годовой доход,
приносимый собственностью.
R
I
V
b
b
b
=
,
где V
n
, – стоимость здания; R
n
– ставка капитализации для зданий.
VV
V
bL
+=
,
где V – стоимость собственности.
Аналогично применяются:
– метод остатка для земли – когда стоимость здания можно определить
достаточно точно;
– метод остатка для собственного капитала – если возможно определить
срок ипотечного кредита и размер годового платежа по обслуживанию долга;
– метод остатка для заемного капитала – когда известна стоимость собст-
венного капитала.
В целом, расчеты методом прямой капитализации требуют наличия дан-
ных о продажах сопоставимых аналогов. Капитализация доходов по норме от-
дачи менее зависима от рыночных данных, однако этот метод должен отражать
фактические ожидания и предпочтения потенциальных покупателей подобных
объектов.
3.2. Капитализация дохода по норме отдачи
3.2.1. Дисконтирование денежных потоков
При капитализации дохода по норме отдачи поток дохода рассматрива-
ется более подробно, чем при прямой капитализации, учитывается характер из-
менения денежных потоков, последовательно анализируются решения инвесто-
ров, применяются более сложные расчетные модели.
Основные методы капитализации дохода по норме отдачи:
– метод дисконтирования денежных потоков, включающий подробный

Страницы