Оценка недвижимости и управление собственностью. Татарова А.В. - 48 стр.

UptoLike

ВУЗ: 

ТТИ ЮФУ | Таганрог

Составители: 

Рубрика: 

48
вающая ставку дохода и ставку процента или ставки для земли и сооружений.
Если анализируется доход, получаемый инвестором на собственный капитал,
применяется ставка дохода на собственный капитал.
Потоки дохода прогнозируются на основании тщательного анализа теку-
щего состояния рынка недвижимости и тенденций его изменения. При этом
предполагаемые расходы на реконструкцию или модернизацию должны вычи-
таться из потоков дохода соответствующего периода.
Выбор ставки дисконтирования основан на анализе доступных альтерна-
тивных вариантов инвестиций с сопоставимым уровнем риска, т.е. анализиру-
ется альтернативная стоимость капитала. Этот метод требует учета и анализа
показателей дохода и капитала за весь инвестиционный период.
Среди российских оценщиков сложилась практика оценивать период вла-
дения объектом в диапазоне 3–5 лет.
Преимущества метода дисконтирования денежных потоков:
– учитывает динамику рынка;
– применим в условиях нестабильного рынка;
– учитывает неравномерную структуру доходов и расходов;
– применим для объектов, находящихся на стадии строительства или ре-
конструкции.
Однако метод довольно сложен в применении, к тому же вы сока вероят-
ность ошибки в прогнозировании, неточность увеличивается в процессе преоб-
разования прогнозируемых доходов в текущую стоимость.
3.2.2. Прогнозирование денежных потоков от реверсии
Доходы, которые предполагается получить за пределами горизонта пла-
нирования, учитываются как поступления от перепродажи объекта (реверсии) в
последнем году периода планирования.
Основные способы прогнозирования денежного потока от реверсии:
−
назначение будущей цены продажи на основе предположений об изме-
нении стоимости объекта за период владения, изменение за этот период со-
стояния рынка недвижимости вообще и рынка подобных объектов в частности,
перепродажа – капитализация дохода за год, следующий за годом окончания
инвестиционного проекта:
R
DATSF
V
o
n
n
=
,
где Vn – поступления от перепродажи объекта в n году; DATSF
n
– дисконтиро-
ванный денежный поток после налогообложения в n году; Ro – общая ставка
капитализации.
В случае снижения стоимости имущества необходимо учитывать возврат ка-
питала. Если потоки дохода от объекта регулярно изменяются, необходимо
применять корректирующий коэффициент для ставки капитализации.

Страницы