Оценка недвижимости и управление собственностью. Татарова А.В. - 49 стр.

UptoLike

ВУЗ: 

ТТИ ЮФУ | Таганрог

Составители: 

Рубрика: 

49
3.2.3. Определение ставки дисконтирования
Метод дисконтирования денежных потоков основан на превращении в
текущую стоимость будущих произвольно изменяющихся доходов от владения
недвижимостью с использованием ставок дисконтирования, отражающих со-
стояние и ожидания рынка.
Ставка дисконтирования –
норма сложного процента, применяемая при
пересчете стоимости денежных потоков на определенный момент времени. Вы-
бор ставки дисконтирования основан на анализе доступных альтернативных
вариантов инвестирования с сопоставимым уровнем риска (альтернативная
стоимость капитала).
Рассмотрим некоторые методы определения ставки дисконтирования.
Метод суммирования.
Метод основан на сопоставлении доходности и
рисков доступных альтернативных инвестиций. Ставка дисконтирования рас-
считывается в результате прибавления процентных составляющих (премий),
отражающих дополнительные риски, присущие инвестиционному проекту, к
ставке дохода на инвестиции, которые в сравнении с другими инвестицион-
ными инструментами считаются безрисковыми.
Метод предполагает учет основных рисков, наиболее актуальных для ин-
вестиций в недвижимость:
– риск ликвидности объекта инвестиционных вложений;
– риск инвестиционного менеджмента – вероятность того, что уровень
инвестиционного управления может снизиться, а это приведет к уменьшению
стоимости собственности;
– риск рынка недвижимости – вероятность того, что изменение соотно-
шения спроса и предложения может повлиять на уровень доходов от объекта;
– риск рынка капитала – вероятность того, что изменение нормы прибыли
и нормы процента приведет к изменению стоимости недвижимости;
– риск инфляции – риск неожиданного изменения реальных доходов, сте-
пень этого риска для инвестиций в недвижимость невелика, так как при инфля-
ции стоимость недвижимости и уровень арендных ставок имеют тенденцию к
увеличению;
– финансовый риск – учитывается в случае использования заемного фи-
нансирования, отражает возможность негативного изменения финансового ле-
вереджа;
– законодательный риск – вероятность снижения стоимости недвижимо-
сти из-за возможного изменения законодательства;
– экологический риск – отражает вероятность снижения доходов от не-
движимости из-за появления неблагоприятных экологических факторов.
Метод рыночного анализа.
Метод основан на анализе рыночных данных,
при наличии достаточной информации считается наиболее точным методом
определения ставки дисконтирования, так как позволяет более точно учитывать
мнение типичных продавцов и покупателей, риски, особенности местоположе-
ния, характеристики дохода.
Мнение и предпочтение инвесторов учитываются посредством опроса

Страницы