Оценка недвижимости и управление собственностью. Татарова А.В. - 50 стр.

UptoLike

ВУЗ: 

ТТИ ЮФУ | Таганрог

Составители: 

Рубрика: 

50
или анализа реальных сделок. Ставка дисконтирования определяется как ставка
конечной отдачи для сопоставимых объектов. Для выявления ставки конечной
отдачи используется понятие внутренней нормы прибыли
IRR –
ставка дискон-
тирования, при которой текущая стоимость всех денежных поступлений за
время развития инвестиционного проекта равна текущей стоимости инвести-
ций.
Метод сравнения альтернативных инвестиций.
В этом случае предпола-
гается, что инвестиционные проекты с аналогичным уровнем риска должны
иметь аналогичные ставки дисконтирования. Ставка дисконтирования проекта
с аналогичной степенью риска называется альтернативной стоимостью капи-
тала. Такую прибыль теряет инвестор, не вкладывая средства в проект с анало-
гичным риском.
В качестве объекта сравнения для инвестиций в недвижимость выбирают
норму процента по коммерческим кредитам с залоговым обеспечением, нормы
прибыли по некоторым ценным бумагам. Степень риска для кредитора ниже,
чем для инвестора собственного капитала, поэтому отдача инвестиций в не-
движимость должна быть выше нормы процента по кредиту.
Метод инвестиционной группы (объединения инвестиций).
Метод осно-
ван на определении доли заемного и доли собственного капитала в общем объ-
еме инвестиций и требуемых ставок дохода на каждый из этих компонентов.
Ставка процента и ставка дохода соотносятся с долей заемных и собст-
венных средств, вкладываемых в процессе финансирования инвестиционного
проекта, общая ставка дисконтирования определяется с учетом финансовых со-
ставляющих как средневзвешенная величина:
()
Yem1mYm
Y
o
⋅−+=
,
где У
0
– общая ставка дисконтирования; Ym – ставка дисконтирования для за-
емных средств; Уe – для собственных средств.
Метод применим, когда привлечение заемного капитала для инвестиций в
недвижимость типично, известны среднерыночные условия кредитных соот-
ношений и среднерыночные значения ставок отдачи на собственные средства
инвесторов.
3.2.4. Капитализация по расчетным моделям
Метод капитализации по расчетным моделям основан на анализе изме-
няющихся потоков дохода с применением общей ставки капитализации.
Общая ставка капитализации рассчитывается с учетом рыночного значе-
ния нормы прибыли, выбираемой модели рекапитализации, условий финанси-
рования, норм изменения дохода и стоимости объекта. Основные составляю-
щие ставки капитализации – это ставка дисконта и ставка дохода. В соответст-
вии с западными методиками, в случае оценки недвижимости для целей нало-
гообложения следует учитывать эффективную налоговую ставку.
Ставка дисконта –
это требуемая норма прибыли на вложенный капитал,
которая представляет собой отношение текущей стоимости получаемого за ка-

Страницы