Оценка недвижимости и управление собственностью. Татарова А.В. - 52 стр.

UptoLike

ВУЗ: 

ТТИ ЮФУ | Таганрог

Составители: 

Рубрика: 

52
Если за рассматриваемый период происходит изменение стоимости объ-
екта, то ставка капитализации определяется как сумма двух коэффициентов:
ставки доходности и нормы возмещения основной суммы. Если возможно сни-
жение стоимости капитала, инвестированного в недвижимость, часть капитала
или вся сумма должна быть возмещена за счет текущего потока доходов.
Ставка возмещения,
или норма окупаемости капиталовложений, приме-
няется только к доле капиталовложений, которая будет израсходована в тече-
ние инвестиционного периода (для земельных участков не учитывается, так как
земля не расходуется). Ставка возмещения необходима для определения сум-
мы, которую требуется ежегодно получать для окупаемости капиталовложений
в течение периода владения. Влияние инфляции отражается на ставке риска
(составляющей ставки дисконта), на ставке возмещения отражается влияние
износа недвижимости на цену продажи.
Выбор метода возмещения зависит от характера поступления дохода. Ос-
новные формы поступления потоков дохода:
1) равномерные периодические поступления доходов без ограничения
сроков владения объектом;
2) равномерные периодические поступления доходов в течение ограни-
ченного периода времени, после которого планируется перепродажа объекта;
3) уменьшающиеся периодические поступления доходов в течение пе-
риода времени, который ограничен окончанием срока аренды или полным
обесцениванием объекта в связи с истечением срока службы;
4) увеличивающиеся потоки дохода в течение прогнозируемого периода;
5) единовременное получение потока дохода от будущей перепродажи
объекта.
Наряду с вышеперечисленными формами поступления потоков доходов
могут существовать их комбинации. Например, сочетание увеличивающихся
или уменьшающихся потоков доходов с будущей перепродажей объекта.
Основные варианты возмещения стоимости капитала: возврат капитала
равными долями, модель бесконечного потока дохода, метод Инвуда, метод
Хоскольда.
Метод возмещения равными долями
основан на том, что возмещение ка-
питаловложений происходит ежегодно равными долями в течение срока служ-
бы недвижимости. Ставка возмещения рассчитывается как величина, обратная
остаточному сроку службы. Применение этого мет ода оправдано для много-
функциональной недвижимости со значительным износом, жилой недви-
жимости, офисов.
Пример
. Остаточный срок службы здания 25 лет. Тогда ставка возмеще-
ния составит 4%:
004,0
25
1
=
.
То есть в течение оставшихся 25 лет срока службы недвижимости еже-
годная сумма возмещения капитала должна составлять 4% от стоимости иму-
щества.

Страницы