Оценка недвижимости и управление собственностью. Татарова А.В. - 51 стр.

UptoLike

ВУЗ: 

ТТИ ЮФУ | Таганрог

Составители: 

Рубрика: 

51
ждый период дохода к затратам на капитал. Стоимость недвижимости высока и
для ее приобретения, реализации инвестиционных проектов требуется при-
влечение заемного капитала. В соответствии с этим обстоятельством ставка
дисконта включает следующие составляющие:
а)
ставка процента –
требуемая норма прибыли на заемный капитал;
б)
ставка дохода –
требуемая норма прибыли на собственный капитал.
Ставка возмещения
отражает возврат вложенного капитала в течение
срока эксплуатации недвижимости. Ставку возмещения нередко называют нор-
мой окупаемости капиталовложений. Она применяется только к доле капитало-
вложений, которая будет израсходована в течение инвестиционного периода.
Вследствие того, что земля не расходуется, ставка возмещения для земельной
собственности не учитывается.
Эффективная налоговая ставка –
это ставка поимущественного налога,
выраженная в процентах от рыночной стоимости имущества. Должна вклю-
чаться в ставку капитализации только в случаях оценки недвижимости для це-
лей налогообложения. В этом случае поимущественный налог не входит в опе-
рационные расходы, поэтому его сумма еще неизвестна.
В большинстве случаев самой большей из всех составляющих ставки ка-
питализации является ставка дисконта. Поэтому ставку капитализации начи-
нают определять с выявления нормы прибыли на свободные от риска ликвид-
ные вложения капитала, не требующие больших затрат на инвестиционный ме-
неджмент (например, вклад на банковский счет). Это минимальная ставка, ко-
торая компенсирует обесценивание денег с течением времени. Затем добавляют
поправки на риск, ликвидность, инвестиционный менеджмент. Эти компоненты
составляют ставку дисконта (ставку дохода и ставку процента).
Любой инвестор, помимо дохода на капитал, учитывает возврат вложен-
ного капитала. Поэтому к ставке дисконта добавляется ставка возмещения.
Возврат капитала –
возврат начальных инвестиций за счет дохода или
перепродажи. Для учета возврата капитала применяется ставка возмещения.
Возмещение –
сумма периодических доходов, которые необходимы для
возврата капиталовложений в течение инвестиционного периода. Ежегодная
ставка возмещения зависит от темпа изменения дохода от объекта, продолжи-
тельности его получения и дохода от будущей перепродажи объекта, если вла-
дение не является бессрочным.
Если ожидается равномерное поступление дохода при бессрочном владе-
нии и неизменность стоимости основного капитала приносящего доход имуще-
ства, то не требуется учет фактора возмещения капиталовложения, и ставка ка-
питализации будет равна ставке дисконта.
Помимо обесценивания денег, снижение стоимости имущества может
происходить по двум основным причинам:
1) из-за изменения соотношения спроса и предложения на рынке, что, с
одной стороны, увеличивает ставку риска, с другой стороны, ставку риска не-
обходимо снизить, если предполагается рост стоимости недвижимости;
2) из-за накапливаемого имуществом износа, вследствие чего необходимо
учитывать возмещение в ставке капитализации.

Страницы