Оценка недвижимости и управление собственностью. Татарова А.В. - 53 стр.

UptoLike

ВУЗ: 

ТТИ ЮФУ | Таганрог

Составители: 

Рубрика: 

53
Метод применим, в частности, если ожидается устойчивое сокращение
чистого операционного дохода из-за увеличивающегося износа недвижимости,
при краткосрочной аренде, ненадежном финансовом положении арендатора.
Модель бесконечного потока дохода
применяется в двух случаях:
1) имеется бесконечный поток дохода;
2) поток дохода конечен, но цена продажи объекта равна первоначальной
инвестиции. То есть стоимость актива не изменяется, и доход можно капитали-
зировать по ставке капитализации, равной ставке дисконтирования:
YR
oo
=
.
Если в конце инвестиционного проекта стоимость недвижимости полно-
стью или частично обесценивается, возврат начального капитала может быть
осуществлен за счет потока доходов.
Метод Инвуда
предполагает возврат капитала из фонда возмещения по
норме прибыли для инвестиций, т. е. норма возврата основной суммы равна
ставке доходности инвестиций. Фактор фонда возмещения позволяет сформи-
ровать денежный поток, который соответствует полному возврату первона-
чальных инвестиций.
Общий коэффициент капитализации должен включать норму прибыли на
капитал (У
0
) и фактор фонда возмещения
(SFF),
который позволяет сформиро-
вать фонд возмещения, соответствующий полному возврату первоначальных
инвестиций. Базовая формула расчета общей ставки капитализации, если актив
полностью обесценивается:
SFR
YR
oo
+=
.
Особенность метода Инвуда – формирование фонда возмещения осуще-
ствляется по норме прибыли на инвестиции.
Метод Хоскольда
применяется при равномерно поступающих потоках
дохода, в этом случае сумма возмещения поступает каждый год и помещается
на расчетный счет под процент, равный безрисковой ставке. Метод предпола-
гает, что инвестор не располагает доступными вариантами для реинвестирова-
ния по ставке, равной ставке на первоначальные инвестиции. В этом случае,
чтобы обезопасить возврат своих средств, инвестор формирует фонд возмеще-
ния, реинвестируя по минимальной из возможных ставок, т.е. по безрисковой
ставке.
В отличие от метода Инвуда, при котором используется ставка прибыли
на инвестиции, метод Хоскольда, основанный на использовании безрисковой
ставки как основы для возмещения капитала, применяется значительно реже.
3.2.5. Капитализация равномерно изменяющихся доходов
Если доходы от объекта регулярно изменяются, ставку капитализации
необходимо корректировать:

Страницы