Оценка недвижимости и управление собственностью. Татарова А.В. - 54 стр.

UptoLike

ВУЗ: 

ТТИ ЮФУ | Таганрог

Составители: 

Рубрика: 

54
K
R
R
k
*
=
,
где R – ставка капитализации без учета изменения потоков дохода; R* – ставка
капитализации, скорректированная с учетом изменения потоков дохода; Кк –
корректирующий коэффициент.
Если доход увеличивается, ставка капитализации уменьшается, если до-
ход уменьшается – ставка капитализации возрастает.
3.3. Ипотечно-инвестиционный анализ
Ипотечно-инвестиционный анализ заключается в определении стоимости
собственности как суммы стоимостей собственного и заемного капитала. При
этом принимается во внимание мнение инвестора о том, что он оплачивает не
стоимость недвижимости, а стоимость капитала. Кредит рассматривается как
средство увеличения инвестируемых средств, необходимое для завершения
сделки. Стоимость собственного капитала рассчитывается путем дисконтиро-
вания денежных потоков, поступающих к инвестору собственного капитала от
регулярного дохода и от реверсии, стоимость заемного – дисконтированием
платежей по обслуживанию долга.
Текущая стоимость собственности определяется в зависимости от норм
дисконтирования и характеристик денежных потоков. То есть текущая стои-
мость зависит от срока проекта, соотношения собственного и заемного капи-
тала, экономических характеристик собственности и соответствующих норм
дисконтирования.
Рассмотрим общий алгоритм ипотечно-инвестиционного анализа для
расчета стоимости собственности, покупка которой финансируется с привлече-
нием заемного капитала, и соответственно денежные потоки периодического
дохода и от реверсии будут распределяться между интересами собственного и
заемного капитала.
Этап 1.
Определение текущей стоимости регулярных потоков дохода:
– составляется отчет о доходах и расходах для прогнозного периода, при
этом суммы по обслуживанию долга рассчитываются исходя из характеристик
кредита – нормы процента, срока полной амортизации и условий погашения,
величины кредита и периодичности платежей по погашению кредита;
– определяются денежные потоки собственных средств;
– рассчитывается норма прибыли на вложенный капитал;
– по рассчитанной норме прибыли на собственный капитал определяется
текущая стоимость регулярных денежных потоков до налогообложения.
Этап 2.
Определение текущей стоимости дохода от реверсии за вычетом
невыплаченного остатка кредита:
– определяется доход от реверсии;
– из дохода от реверсии вычитается остаток долга на конец периода вла-
дения объектом;

Страницы