Оценка недвижимости и управление собственностью. Татарова А.В. - 47 стр.

UptoLike

ВУЗ: 

ТТИ ЮФУ | Таганрог

Составители: 

Рубрика: 

47
анализ потоков дохода для каждого года планирования;
– метод капитализации по расчетным моделям, заключающийся в капита-
лизации дохода первого года с учетом тенденций его изменения.
Метод дисконтирования денежных потоков –
оценка имущества при
произвольно изменяющихся и неравномерно поступающих денежных потоках с
учетом степени риска, связанного с использованием объекта. В этом случае
стоимость недвижимости определяется как сумма текущих стоимостей буду-
щих доходов путем раздельного дисконтирования каждого из периодических
потоков дохода и спрогнозированной будущей стоимости недвижимости, за ко-
торую она может быть продана в конце периода владения. При этих расчетах
используется ставка дисконтирования – соответствующая ставка дохода на ка-
питал, называемая нормой прибыли или нормой отдачи.
Денежный поток –
движение денежных средств, которое возникает в ре-
зультате использования имущества.
Метод позволяет учитывать текущую стоимость денежных потоков, ко-
торые могут произвольно изменяться и иметь различный уровень риска. Общая
модель метода дисконтирования денежных потоков
()() ()
n
n
3
3
2
21
Y1
I
Y1
I
Y1
I
Y1
I
PV
+
+⋅⋅⋅+
+
+
+
+
+
=
,
где PV – текущая стоимость, n – число периодов; Jn– доход n периода; Y –
ставка дисконтирования.
Сокращенно эту модель можно представить в следующем виде
()()
n
n
n
1i
i
i
Y1
FV
Y1
NOI
PV
+
+
∑
+
=
=
или
()
Y,n4F
I
PV
n
1i
i
⋅
∑
=
=
,
где PV – цена перепродажи объекта в конце периода владения (реверсия); n –
период владения; i – год прогнозного периода; FV (n,Y) – текущая стоимость
единицы (четвертая функция сложного процента) для n периода при ставке
дисконтирования Y.
То есть текущая стоимость недвижимости в соответствии с методом дис-
контирования денежных потоков определяется как сумма текущих стоимостей
доходов за каждый период владения и реверсии.
Реверсия –
доход от продажи объекта в конце периода владения.
Ставка дисконтирования иначе называется нормой отдачи на инвестиции.
Она характеризует эффективность капиталовложений, учитывает весь совокуп-
ный доход (доход на инвестиции и доход от изменения стоимости актива), при-
водит в соответствие по факторам времени и риска первоначальные инвестиции
и реализуемый экономический эффект. Если анализируется чистый операцион-
ный доход от эксплуатации, то применяется ставка дисконтирования, учиты-

Страницы