Оценка недвижимости и управление собственностью. Татарова А.В. - 43 стр.

UptoLike

ВУЗ: 

ТТИ ЮФУ | Таганрог

Составители: 

Рубрика: 

43
Преимущества метода прямой капитализации:
– простота расчетов;
– малое число предположений;
– отражение состояния рынка;
– получение хороших результатов для стабильно функционирующего
объекта недвижимости с малыми рисками (здание с одним арендатором и дол-
госрочной арендой).
Наряду с достаточной простотой применения метода, следует учитывать
сложность анализа рынка и необходимость внесения корректировок на разли-
чия между сравниваемыми объектами. Метод не следует применять, если от-
сутствует информация о рыночных сделках, объект находится на стадии строи-
тельства или реконструкции или если объект подвергся серьезным разруше-
ниям.
Ставка капитализации применяется при преобразовании будущих дохо-
дов от недвижимости в ее текущую стоимость.
Для расчета ставки капитализации используются метод сравнения про-
даж, метод коэффициента покрытия долга, метод инвестиционной группы, ме-
тод коэффициента действительного валового дохода, метод остатка.
Метод сравнения продаж –
основной метод определения общей ставки
капитализации. При определении ставки капитализации для объекта оценки
сначала рассчитывают ставку капитализации по каждому из проданных анало-
гов по формуле
SP
NOI
R
i
i
i
=
,
где SP
I
– цена продажи i-аналога.
Затем с учетом методов математической статистики, весового коэффици-
ента x
i
, отражающего степень похожести каждой из продаж на объект оценки,
выбирается общая ставка капитализации
RxR
i
n
1i
io
∑
=
=
.
В качестве
R
i
может применяться ставка капитализации для альтернатив-
ных инвестиций с аналогичной степенью риска, тогда х – весовой коэффициент
1-й инвестиции.
У анализируемых аналогов объекта оценки должны быть похожи сле-
дующие характеристики: оставшийся срок экономической жизни, уровень опе-
рационных расходов, величины реверсии и коэффициенты потерь, риски, соот-
ношение стоимостей земли и зданий, дата продажи, способ наилучшего и наи-
более эффективного использования, условия финансирования, уровень качества
управления. К тому же не должны принципиально отличаться местоположение
и отделка объектов.
Метод коэффициента покрытия долга
применяется, если при финанси-
ровании инвестиций в недвижимость используется заемный капитал.

Страницы