Экономика недвижимости. Вайданич И.И - 21 стр.

UptoLike

ВУЗ: 

ТГТУ | Тамбов

Составители: 

Рубрика: 

Основу алгоритма затратного подхода к оценке объектов недвижимости составляют рас-
четы затрат на воспроизводство оцениваемых строений с учетом всех видов износа (рис. 15).
К полученной стоимости добавляется рыночная стоимость земельного участка.
Затратный подход базируется на предположении, что типичный покупатель не заплатит
за готовый объект больше, чем за создание объекта аналогичной полезности.
Оценка на основе затратного подхода является целесообразной в следующих случаях:
– анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка;
– технико-экономический анализ нового строительства или реконструкции;
– оценка общественно-государственных и специальных объектов;
– оценка для целей страхования и налогообложения.
Рис. 15. Алгоритм затратного подхода при оценке объекта недвижимости
Износ объектов недвижимости – это снижение их стоимости под действием различных
причин. Классификация видов износа представлена на рис. 16.
Рис. 16. Классификация видов износа объекта недвижимости
Затратный подход
Расчет стоимости земельного участка с учетом наиболее эффективного
использования (С
з
)
Расчет затрат на новое строительство оцениваемых строений (С
нс
)
Расчет накопленного износа (И
н
)
Определение итоговой стоимости объекта недвижимости (С
зп
= С
з
+ С
у
)
Износ объекта недвижимости – утрата его полезности и стоимости
Внешний – негативное воздействие
внешней среды объекта недвижимости
Физический – изменение
физических свойств, вызванное
факторами эксплуатации и
природным воздействием
Неустранимый – затраты на
исправление дефекта
превосходят стоимость,
которая будет при этом
добавлена
Устранимый – величина затрат
на ремонт сравнима с
величиной дополнительно
полученной стоимости
Неустранимый – уменьшение
стоимости объекта, связанное с
избытком (недостатком)
качественных характеристик
Функциональный – объект не
соответствует современным
стандартам с точки зрения
функциональной полезности
Устранимый – затраты на
текущий ремонт меньше, чем
добавленная при этом
стоимость объекта
Расчет стоимости улучшений с учетом накопленного износа (С
у
= С
з
– И
н
)

Страницы