Экономика недвижимости. Вайданич И.И - 24 стр.

UptoLike

ВУЗ: 

ТГТУ | Тамбов

Составители: 

Рубрика: 

Расчет расходов, связанных с объектом оценки
Условно-
постоянные
Условно-переменные
(эксплуатационные)
Резервы
Рис. 18. Основные этапы оценки объектов доходным подходом
– любой объект оценки доходного подхода связан с получением прибыли и от момента
вложения средств до момента получения результатов протекает определенный период вре-
мени;
– при принятии решения о вложении средств в объект недвижимости учитываются фак-
торы, заложенные в основу функции сложного процента: информация, риск и неопределен-
ность, возможность альтернативного использования денег.
При оценке доходных объектов в основу стоимости могут закладываться доходы от экс-
плуатации, перепродажи, аренды объектов недвижимости.
Метод прямой капитализации используется, если прогнозируются постоянные или плав-
но изменяющиеся доходы. В основе данного метода лежит определение ставки капитализа-
ции, учитывающей как чистую прибыль от использования оцениваемого объекта недвижи-
мости, так и возмещение капитала, затраченного на его приобретение. Стоимость объекта
определяется делением спрогнозированного чистого операционного дохода на рыночное
значение ставки капитализации.
Пример. Собственник магазина пожелал продать свой объект недвижимости. Чистый
операционный годовой доход оценивается в размере 60 тыс. р. Рыночная ставка капитализа-
ции – 11 %. Определить возможную стоимость магазина.
Ответ: 60 000 : 0,11 = 545,5 тыс. р.
Дисконтирование будущих доходов используется, если динамика их изменения значи-
тельна или эти изменения имеют нерегулярный характер. Стоимость объекта определяется
как сумма текущих стоимостей будущих доходов путем раздельного дисконтирования каж-
дого из них и вероятной цены продажи объекта недвижимости (реверсии) на конец периода
владения на основе функции сложного процента. В качестве ставки дисконтирования приме-
няется соответствующая ставка дохода на капитал, иначе называемая нормой прибыли.
Д
оходный подход
Расчет суммы всех возможных поступлений от объекта оценки
Расчет действительного валового дохода
Оп
р
еделение величины чистого опе
р
ационного дохода
Преобразование ожидаемых доходов в текущую стоимость
Прямая капитализация Капитализация доходов по
норме отдачи на капитал
(дисконтирование денежных
потоков)

Страницы