Составители:
4
5
сти, относящиеся к ремонтным работам в случае повреждения здания,
инженерных сооружений и коммуникаций, к организации отношений
собственника с коммунальными службами, снабжению ресурсами и обес-
печению безопасности жизнедеятельности.
В настоящее время увеличивается число «интеллектуальных» зда-
ний, насыщенных сложной техникой – различными специализирован-
ными и высокотехнологическими инженерными системами. Объекты
недвижимости максимально модернизируются и требуют текущего
профессионального технического обслуживания современных инженер-
ных систем и конструкций.
Учебное пособие предназначено для изучения следующих дисцип-
лин, в которых рассматриваются различные аспекты и вопросы эксплуа-
тации недвижимости: «Ремонт и эксплуатация недвижимости», «Дело-
производство в управленческой деятельности», «Основы управления не-
движимостью» и «Планирование и контроллинг». Изучение этих дис-
циплин создает методологическую базу как для технически эффектив-
ной эксплуатации недвижимости, так и для ее корректной экономичес-
кой оценки.
Пособие разработано в целях теоретического обзора системы тех-
нической эксплуатации недвижимости. В нем рассмотрены основные по-
ложения, стандарты, критерии оценки, нормы и правила процессов тех-
нической эксплуатации, применяемые в управлении недвижимостью;
приведены образцы нормативной и технической документации, регули-
рующие деятельность по эксплуатации; отображены организационно-
технические аспекты, учитываемые при разработке проектов по управ-
лению недвижимостью.
Глава 1
СИСТЕМА ЭКСПЛУАТАЦИИ НЕДВИЖИМОСТИ
1.1. Понятие и цели эксплуатации недвижимости
Жизненный цикл любого здания или сооружения состоит из трех
этапов: проектирования, строительства и эксплуатации. Эксплуатация
здания в зависимости от его капитальности и назначения может дости-
гать ста и более лет.
Под эксплуатацией недвижимого имущества понимается практи-
ческая деятельность по поддержанию исправного состояния всех эле-
ментов объекта недвижимости, а также благоустройству прилегающей
территории. Все здания независимо от их формы собственности долж-
ны находиться под постоянным техническим обслуживанием. Это обес-
печивает их нормальную эксплуатацию в течение жизненного цикла,
а в ряде случаев способствует его увеличению.
Недвижимое имущество имеет тройственную сущность: как физи-
ческий объект, как объект экономических отношений и как объект право-
вых отношений. Поэтому в течение всего срока жизни здания параллель-
но выполняются три цикла: правовой, физический и экономический.
Жизненные циклы здания и их взаимосвязь между собой наглядно
представлены на рис. 1.1.
На I стадии – создание объекта – в процессе проектирования, инве-
стиционного анализа, строительства и ввода в эксплуатацию формиру-
ется физический объект с определенным функциональным назначением
и набором потребительских свойств. Данная стадия физического и эко-
номического жизненного цикла совпадает с первой стадией правового
жизненного цикла – государственной регистрацией, в процессе которой
здание обретает собственника.
Стадия эксплуатации заключает в себе «потребление» здания, т. е.
использование его помещений, инженерных систем и оборудования,
а также прилегающей территории в определенных целях.
На стадии капитального ремонта или реконструкции производится
возобновление потребительских свойств объекта недвижимости для даль-
нейшего его использования. При капитальном ремонте производится
восстановление эксплуатационных показателей объекта недвижимости
