Управление эксплуатацией недвижимости. Волков К.А - 4 стр.

UptoLike

ВУЗ: 

СПбГАСУ | Санкт-Петербург

Составители: 

Рубрика: 

6
7
путем усиления или замены его изношенных конструкций и инженер-
ных систем. Реконструкция связана с изменением эксплуатационных
показателей путем улучшения архитектурной выразительности, повы-
шения уровня инженерного оборудования, изменения планировки по-
мещений, функционального назначения, а также физических характери-
стик здания. Решение о постановке здания на капитальный ремонт
и реконструкцию принимается только в том случае, если производимые
улучшения могут внести вклад в стоимость недвижимого имущества
и продлить срок его экономической жизни.
Физический и экономический жизненный циклы
Правовой жизненный цикл
Рис. 1.1. Жизненные циклы здания
В процессе эксплуатации здания, как и капитального ремонта
(II и III стадии физического и экономического жизненного циклов) осу-
ществляется владение, пользование и распоряжение правами на недви-
жимое имущество (сдача в аренду, передача в залог), может происхо-
дить смена собственника, т. е. здание находится на II или III стадиях
правового жизненного цикла.
Прекращение использования объекта недвижимости (IV стадия)
означает, что физически здание продолжает существовать, однако улуч-
шения не добавляют стоимости имуществу.
На V стадии здание разрушается, что требует дополнительных зат-
рат. Вместе с этим регистрируется прекращение права собственности
на объект (IV стадия правового жизненного цикла).
Техническая эксплуатация здания – использование здания по фун-
кциональному назначению с проведением необходимых мероприятий по
сохранению состояния конструкций здания и его оборудования, при ко-
тором они способны выполнять заданные функции с параметрами, уста-
новленными требованиями технической документации.
Функционирование объекта недвижимости – это непосредствен-
ное выполнение им заданных функций. Использование здания не по на-
значению, частичное приспособление под другие цели снижают эффек-
тивность его функционирования, так как использование объекта недви-
жимости по назначению является основной целью его эксплуатации.
Под технической эксплуатацией здания подразумеваются все воп-
росы, связанные с эксплуатацией и созданием максимально комфорт-
ных условий для арендаторов, а также извлечение прибыли от этого вида
деятельности.
Техническая эксплуатация зданий и инженерных систем требуют
знания закономерностей их износа и старения. Интенсивность этих про-
цессов определяется двумя группами факторов: наличием микродефек-
тов уже в период строительства и их возникновением и развитием под
воздействием окружающей среды и эксплуатационных нагрузок. Изуче-
ние этих факторов позволяет заранее предусмотреть меры защиты зда-
ний и их инженерного оборудования от преждевременного износа.
Цели и задачи эксплуатации недвижимости:
ü обеспечение увеличения стоимости недвижимости;
ü управление показателями физического износа;
ü поддержание режимов и стандартов эксплуатации, обеспечива-
ющих текущую жизнедеятельность объекта недвижимости.
Техническая эксплуатация является сложным технологическим про-
цессом, который требует правильной организации и своевременного пла-
нирования. Система технической эксплуатации – это совокупность трудо-
вых, материальных и финансовых ресурсов, предназначенных для выпол-
нения задач эксплуатации. Наличие документации, устанавливающей пра-
вила их взаимодействия, координирует деятельность исполнителей.

Страницы