Управление эксплуатацией недвижимости. Волков К.А - 61 стр.

UptoLike

ВУЗ: 

СПбГАСУ | Санкт-Петербург

Составители: 

Рубрика: 

120
121
Необходимо сделать как можно более полные расчеты путем разде-
ления недвижимости на части и применения цен из расчета на 1 м
2
пло-
щади по итогам предшествующих лет для каждой части или группы ча-
стей недвижимости. Однако важно, чтобы используемая ценовая инфор-
мация базировалась на реалистичных предположениях и необходимых
опыте и знаниях (ноу-хау). Предполагаемая стоимость непредвиденных
ремонтных работ включается непосредственно в бюджет на эксплуата-
цию и ремонт.
Затраты на эксплуатацию в том виде, как они рассчитаны и/или
определены внешними подрядчиками в результате тендеров, должны
рассматриваться и учитываться при установлении приоритетов. Причи-
ны для установления приоритетов – необходимость сбалансировать фи-
нансовые расходы эксплуатирующей организации. Следовательно, важ-
ной обязанностью эксплуатирующей организации является оценка пос-
ледовательности таких приоритетов, как в техническом, так и в финан-
совом смысле. Итог оценки – представление заключения.
В бюджет на эксплуатацию и ремонт включаются все затраты, от-
носящиеся к эксплуатации, ремонтным работам и замене оборудования,
которые были запланированы и выполнены для поддержания качества
и стандарта здания, а также для предотвращения повреждений и поло-
мок. Расходы на плановые работы по эксплуатации (и плановые ремонт-
ные работы) рассчитываются и представляются в бюджете как затраты
на каждый элемент объекта. Внеплановые ремонтные работы (и замену
оборудования) обычно нельзя предвидеть и рассчитать при составлении
бюджета. Бюджет на эксплуатацию и ремонт должен позволять прово-
дить ремонтные работы, поэтому чтобы это сделать, необходимо прове-
сти спецификацию расходов. Ожидаемый объем работ должен выпол-
няться. Однако при этом нужно избегать искушения скопировать бюд-
жет предыдущего года. Бюджет на эксплуатацию и ремонт является ос-
новой для финансового контроля поставок всех услуг, работ по эксплуа-
тации и ремонту и сопутствующих расходов.
Практическая работа, связанная с плановой эксплуатацией (и не-
большими плановыми объемами ремонтных работ), основывается
на заказах-нарядах или инструкциях по эксплуатации и входит в отчет-
ность. Инструкции выдаются на каждый месяц с описанием видов работ
на этот месяц. Виды работ описываются в соответствии с порядком, оп-
ределенным для конкретной работы (объекта) в части их выполнения
и периодичности. Инструкции должны также охватывать небольшие
ями) и СНиП 2.04.05–91 «Отопление, вентиляция, кондиционирование»
(с изменениями). Изменения к этим нормативам регулярно публикуют-
ся в журнале «Бюллетень строительной теплотехники».
Техническое нормирование невозможно применить к эксплуатаци-
онным расходам, связанным с функционированием объекта недвижимо-
сти на рынке.
К таким расходам относятся:
ü расходы на управление;
ü расходы на заключение договоров аренды;
ü оплата юридических и бухгалтерских услуг;
ü расходы на маркетинг и оказание услуг дополнительного сервиса
арендаторам;
ü платежи по налогу на имущество;
ü плата за пользование земельным участком (налог на землю или
арендная плата);
ü имущественное страхование здания;
ü резерв на замещение и др.
Данные эксплуатационные расходы могут быть нормированы только
на основе рыночных представлений и требований.
Существенно также то, что нормативные показатели ресурсов
на техническую эксплуатацию все же не позволяют гибко отслеживать
изменение уровня технического оснащения здания, поэтому при их ис-
пользовании может потребоваться внесение соответствующих коррек-
тировок. Поэтому рассчитанная на основе существующих СНиПов, нор-
мативов и справочников величина эксплуатационных расходов является
недостаточно обоснованной, поскольку она не учитывает конкретные
особенности каждого объекта недвижимости в современных условиях
рынка.
Эксплуатация и ремонтные работы достаточно трудоемки, поэто-
му для их проведения необходим особый опыт и специальное оборудо-
вание. Следовательно, внешние подрядчики должны рассматриваться
и наниматься на конкурентной основе тендеров, проводимых по точно
составленным спецификациям. Стоимость внешних контрактов при
расчете включается в общие расходы. Непредвиденные расходы на ре-
монт должны закладываться в бюджет с учетом предыдущего опыта
как фиксированная сумма из расчета на 1 м
2
площади по итогам пред-
шествующих лет с проведением корректировки по соответствующему
индексу цен.

Страницы