Экономика недвижимости. Янин Д.А. - 53 стр.

       та недвижимости повышается и соответственно при сокращении спроса и
       увеличении предложения – снижается.
           Суть оценочного принципа конкуренции состоит в том, что рыночный
       спрос создает конкуренцию на рынке недвижимости и прибыль. Разруши-
       тельная конкуренция приводит к получению сверхприбыли, так как рост
       конкуренции ведет к росту предложения на рынке недвижимости. Сверх-
       прибыль приводит к разрушительной конкуренции, так как рост конкурен-
       ции ведет к росту предложения на рынке. В этой ситуации, если, например,
       спрос не возрастает, цены на объекты недвижимости снижаются.
           Принцип, характеризующий изменение полезности объектов недвижи-
       мости в данном месте, так и называется – принцип изменения. Как извест-
       но, объекты недвижимости постоянно создаются и по разным причинам
       ликвидируются, со временем меняется характер землепользования. Про-
       исходит колебание объема денежной массы и процентных ставок. Возни-
       кают новые экономические условия, современные технологические и со-
       циальные тенденции предъявляют новые требования к объектам не-
       движимости. Демографическое развитие порождает потребности в раз-
       личных видах жилья. Изменяются вкусы населения Жилые районы про-
       ходят через циклы роста, зрелости, упадка и обновления.
           К конкретному объекту недвижимости могут быть применены сразу
       несколько принципов, в то же время не в каждой ситуации, возникающей
       в процессе оценки, можно применить эти принципы в полном объеме.
           Все факторы изменяются во времени, и поэтому оценка объекта не-
       движимости производится на конкретную дату.
          Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования объек-
       та недвижимости (ННЭИ) – это синтез принципов всех трех групп.
       Понятие «наилучшее и наиболее эффективное использование» под-
       разумевает такое использование, которое из всех физически осуще-
       ствимых, рациональных, юридически допустимых, финансово прием-
       лемых видов обеспечивает максимально высокую текущую стоимость объ-
       екта недвижимости.
           Согласно этому принципу, участок земли оценивается как свободный
       (т. е. при оценке в первую очередь речь идет о наибольшей доходности зе-
       мельного участка, а затем уже о доходности всего объекта недвижимости).
           Выбирается вариант использования, при котором объект недвижи-
       мости может быть продан по наибольшей цене. Если участок свободен от
       строений, то, исходя из наиболее эффективного варианта его ис-
       пользования, оценщик определяет, какой объект необходимо построить.
       Если строение на участке имеется, оценщик определяет, увеличивать ли
       стоимость участка на величину стоимости данного строения или умень-



                                         53
PDF created with pdfFactory Pro trial version www.pdffactory.com