Экономика недвижимости. Янин Д.А. - 54 стр.

       шить на величину затрат по его сносу при выбранном варианте использо-
       вания земельного участка.

                     7.4. Методы оценки объектов недвижимости
          Практический отечественный и зарубежный опыт оценки объектов
       недвижимости позволяет классифицировать методы оценки в рамках сле-
       дующих групп: массовая и индивидуальная.
          В настоящее время существует несколько десятков методик рыночной
       оценки объектов недвижимости, которые сгруппированы в основные под-
       ходы: затратный, доходный и сравнительный. Для массовой оценки объ-
       ектов недвижимости наиболее применим последний, так как этот подход
       дает весьма точные результаты при определении стоимости. Для объектов
       коммерческого назначения главным является доходный подход, а затрат-
       ный подход предпочтителен для объектов нового строительства.
          Индивидуальная оценка объектов недвижимости – это оценка конкретного
       объекта на определенную дату. Она необходима для защиты результатов
       оценки в судах, для определения стоимости объектов под залог банковско-
       го кредита, при внесении вклада в виде объекта недвижимости в устав-
       ный капитал, при разделе имущества компаний и частных лиц.
          Массовая оценка имеет дело с большим количеством объектов не-
       движимости, которые, естественно, различаются между собой, поэто-
       му ее инструментом является применение стандартных методов к
       группам и классам объектов. Определение «массовая» относится к
       оценке, а не к объектам. Оно отмечает использование специальных
       приемов и методов оценки, а не массовый, типовой характер объектов, как
       принято считать.
          Массовая оценка недвижимости – это специальный подход к упро-
       щенной оценке большой группы однородных объектов (например,
       квартир). Такая оценка производится по определенной методике: для
       оцениваемого объекта определяется соответствующий набор значений
       фиксированного множества его параметров, а затем по неизменным для
       всех объектов правилам формируется значение его оценки.
          Основные методы оценки рыночной стоимости земельных участков, ос-
       нованные на трех базисных подходах.
          Метод по сопоставимым продажам заключается в сопоставлении и
       сравнении данных по аналогичным свободным земельным участкам, про-
       данным за последнее время, и внесении поправок в цены продаж.
          Оцениваемый земельный участок сравнивается с сопоставимыми уча-
       стками по местоположению, времени продажи, физическим ха-
       рактеристикам, характеристикам дохода участка, условиям финанси-
       рования сделки купли-продажи и условиям продажи.


                                        54
PDF created with pdfFactory Pro trial version www.pdffactory.com