Экономика недвижимости. Янин Д.А. - 55 стр.

          Метод соотнесения (переноса) основан на анализе продажи здания, рас-
       положенного на аналогичном участке, и разделении общей цены прода-
       жи на цену здания и цену земельного участка. При этом сначала оценива-
       ется стоимость здания и других сооружений, находящихся на участке,
       затем она вычитается из общей цены имущественного комплекса и полу-
       чается стоимость земельного участка, которая переносится на оценивае-
       мый объект.
       Метод капитализации земельной ренты представляет собой капитализацию
       доходов, полученных за счет арендных платежей. Этот метод в российских
       условиях практически не используется, так как в настоящее время невоз-
       можно отыскать сопоставимые арендные платежи и нормы капитали-
       зации из-за отсутствия рынка аренды земельных участков.
          Метод техники остатка для земли при оценке стоимости земельного
       участка применим при отсутствии данных о продажах свободных участков
       земли. Доход рассчитывается исходя из прибыли, полученной с учетом
       наилучшего и наиболее эффективного использования земельного уча-
       стка и объекта недвижимости, построенного на нем. Метод основан на
       применении принципа остаточной продуктивности земли.
          Метод развития (освоения) земельного участка используется, когда
       необходимо определить стоимость участка, пригодного для разбивки на
       отдельные индивидуальные участки, и предполагает определенную после-
       довательность действий.
        1. Определение размеров и количества индивидуальных участков. Часто
           разбивка земельных участков осуществляется исходя из экономиче-
           ских возможностей потенциальных инвесторов.
        2. Расчет стоимости освоенных участков методом сопоставимых про-
           даж. Освоенными называются земельные участки, к которым под-
           ведены подземные инженерные коммуникации, дороги, электриче-
           ство, газ, а также на которых построены жилые дома по индивиду-
           альным проектам.
        3. Расчет затрат на освоение участков и их продажу. Затраты вклю-
           чают расходы по расчистке, планировке и разметке участка, строи-
           тельству подъездных дорог, инженерных коммуникаций, подводке
           электричества и газа, а также накладные расходы по содержанию
           управленческого персонала, охраны и пр.
        4. Определение величины денежного потока путем вычитания затрат
           на освоение участков из величины общей выручки от продаж этих
           участков.
        5. Дисконтирование денежного потока с учетом времени освоения и
           продаж всех индивидуальных земельных участков.



                                         55
PDF created with pdfFactory Pro trial version www.pdffactory.com