Экономика недвижимости. Янин Д.А. - 59 стр.

       ками; ипотечные кредитные организации, оценочные и риэлтерские фир-
       мы, специализирующиеся на сделках с земельными участками.
          При оценке объектов недвижимости с позиции затратного подхода во
       главу угла ставится совокупность всех материальных затрат, необ-
       ходимых для строительства объекта, аналогичного оцениваемому. Этот
       подход имеет наибольший вес при определении стоимости уникальных
       объектов, а также объектов с ограниченным рынком.

                             8.2. Сравнительный подход
          Сравнительный подход основан на анализе рыночных продаж и ис-
       пользуется для оценки большинства объектов недвижимости в рыночной
       экономике. Он базируется на легкодоступной для оценщика рыноч-
       ной информации и позволяет получить простое, логически обоснован-
       ное суждение о цене объекта недвижимости.
          Этот подход основан на принципе замещения, который гласит: при на-
       личии нескольких товаров или услуг схожей пригодности тот из них, кото-
       рый имеет самую низкую цену, пользуется наибольшим спросом и имеет
       самое широкое распространение.
          Цены индивидуальных продаж часто отличаются от рыночной нор-
       мы цен из-за мотивации участников сделки, условий их осведомлен-
       ности и/или условий сделки. Однако в подавляющем большинстве
       случаев цены индивидуальных сделок имеют тенденцию отражать на-
       правление развития рынка. Когда имеется информация по достаточ-
       ному количеству сопоставимых продаж и предложений на продажу
       для данного рынка, то легко определить ценовые тенденции, служа-
       щие лучшим индикатором рыночной стоимости объектов недвижимо-
       сти. Подход с точки зрения сопоставимых продаж – в целом наиболее
       предпочтительный метод оценки рыночной стоимости объектов не-
       движимости. Оценки, базирующиеся на применении подходов по за-
       тратам и доходу имеют большую вероятность ошибки.
          Метод сравнения (МС) является классическим методом и базируется на
       прямом использовании имеющейся ценовой информации о ранее прове-
       денных таких же сделках с объектами недвижимости, подобными тому,
       что предназначен для оценивания, и в подобных условиях.
          Идея метода сравнения состоит в том, чтобы на секторах рынка недви-
       жимости собирать статистику сделок, систематизировать ее и обеспечи-
       вать подбор аналогов. Тогда искомая оценка объекта – это цена продажи
       (ставка аренды) идентичных объектов на рынке в идентичных условиях
       сделки и в ближайшее время. А качество оценки зависит от полноты и
       достоверности обеспечения оценщика информацией об аналогичных
       сделках с похожими объектами в аналогичных условиях.


                                         59
PDF created with pdfFactory Pro trial version www.pdffactory.com