Экономика недвижимости. Янин Д.А. - 61 стр.

                               А = Цп±ΣКкор,     (8.1)
       где Цп – продажная цена аналогичного объекта (совокупности однородных
       аналогов); Σ Ккор – сумма поправочных корректировок.
          5. Вынесение решения о стоимости объекта недвижимости.
          На основе результатов, полученных на предыдущем этапе, вычис-
       ляется стоимость объекта недвижимости путем нахождения среднего
       арифметического итогов, полученных по каждому из сопоставимых объ-
       ектов, с помощью корректировок.
          Сравнительный подход дает весьма точные результаты при определе-
       нии стоимости, однако его применимость ограничена в регионах со слабо
       развитым рынком недвижимости.

                                8.3. Доходный подход
                Доходный подход (в отличие от сравнительного и затратного)
       направлен на получение данных об объекте недвижимости с точки
       зрения инвестора. При применении доходного подхода основой для
       расчетов служит доход, который, как предполагается, может принести
       объект недвижимости в будущем при его использовании в коммерче-
       ских целях. Основой данного подхода является определение текущей
       стоимости будущих доходов, которые может получить собственник
       объекта недвижимости при коммерческом использовании оценивае-
       мой недвижимости.
          Доходный подход заключается в перерасчете потоков будущих до-
       ходов в их текущую стоимость. Общий алгоритм расчетов при ис-
       пользовании доходного подхода оценки предусматривает выполнение
       пяти операций.
          1. Определение будущего валового дохода. Основываясь на данных годо-
       вых балансовых отчетов по доходам и расходам организации за последние
       3 года, оценщик определяет валовой доход. При этом определяются:
       • потенциальный валовой доход, т. е. доход, который объект может
       принести за год при полной загрузке площадей до вычета операцион-
       ных издержек;
       • действительный валовой доход, исходя из потенциального валового
       дохода, из которого вычитаются потери при сборе платежей, и добав-
       ляется дополнительный доход от объекта недвижимости (например, от
       предпринимательской деятельности на территории объекта недвижи-
       мости или внутри него).
          2. Вычитание операционных издержек. Оценщик анализирует опера-
       ционные расходы, необходимые для поддержания функциональной при-
       годности объекта и обеспечивающие получение валового дохода, которые
       отражены в балансе организации.

                                         61
PDF created with pdfFactory Pro trial version www.pdffactory.com