Экономика недвижимости. Янин Д.А. - 63 стр.

         Ставка капитализации оцениваемого объекта берется одинаковой со став-
       кой объекта-аналога либо рассчитывается на основе среднего арифметического
       в случае множества объектов-аналогов;
         б) метод связанных инвестиций (собственного и заемного капитала)
       применяется для покупки объекта недвижимости с использованием как
       заемного, так и собственного капитала:
         • ставка капитализации на заемные средства (ипотечная постоянная)
       определяется отношением ежегодных выплат по обслуживанию долга к
       основной сумме ипотечного кредита;
         • ставка капитализации на собственные средства (ставка капитализа-
       ции собственного капитала). Общая ставка капитализации определяется
       путем взвешивания ее составных частей пропорционально размерам заем-
       ного и собственного капитала в общей сумме вложенного капитала. Со-
       ставляющая заемного капитала определяется как произведение ипотечной
       постоянной и отношения величины заемного капитала в общей сумме
       вложенного капитала;
         в) метод связанных инвестиций (земли и здания) применяется, когда
       можно точно рассчитать ставки капитализации по каждому компоненту
       имущественного комплекса: зданию и земельному участку. Суть метода
       заключается в определении взвешенных ставок капитализации для земли
       и здания, стоящего на ней. Взвешивание ставок капитализации осущест-
       вляется в зависимости от долей этих составляющих в общей стоимости
       имущественного комплекса;
         г) Mетод Эллвуда является модифицированным методом связан-
       ных инвестиций (заемного и собственного капитала), учитываю-
       щим продолжительность периода капиталовложений и изменение
       со временем стоимости объекта недвижимости:
                              Ro=Ye-M · C,          (8.3.)
       где Ro – общий коэффициент капитализации, Ye – норма отдачи соб-
       ственного капитала; М – доля заемного капитала; С – ипотечный ко-
       эффициент Эллвуда;
         д) кумулятивный метод учитывает в ставке капитализации поправки
       на риски, связанные с вложениями инвестиций, неэффективным
       управлением инвестициями, низкой ликвидностью фондов и др. Кро-
       ме получения прибыли в виде процентов по вложению капитала может
       также учитывать и время возмещения (возврата) вложенного капитала,
       т. е. к полученной ставке необходимо прибавить ставку возмещения
       капитала. Она рассчитывается как отношение единицы к числу лет.




                                          63
PDF created with pdfFactory Pro trial version www.pdffactory.com