Экономика недвижимости. Янин Д.А. - 62 стр.

          3. Определение и корректировка чистого (операционного) дохода.
       Корректировка чистого дохода зависит от предпринимателя.
          В чистом доходе не учитываются расходы по обслуживанию кредитов
       и амортизационные отчисления.
          4. Оценка и мультипликатор гудвилл. Гудвилл (Оксфордский словарь
       английского языка) определяется как «привилегии, передаваемые про-
       давцом бизнеса покупателю; список клиентов или покупателей, призна-
       ваемый как отдельный элемент стоимости бизнеса».
          5. Определение окончательной стоимости недвижимости. При этом мо-
       гут использоваться методы капитализации доходов (прямой капитализа-
       ции), дисконтированных денежных потоков и техники остатка.
          Количественные изменения стоимости денег во времени определены
       через функции сложного процента.
                               Основные методы оценки
         1. Метод прямой капитализации используется, если прогнозиру-
       ются постоянные или плавно изменяющиеся доходы. В основе дан-
       ного метода лежит определение ставки капитализации (коэффициен-
       та капитализации), учитывающей как чистую прибыль от эксплуата-
       ции оцениваемого объекта недвижимости, так и возмещение капита-
       ла, затраченного на его приобретение.
           Капитализация дохода – это процесс, определяющий взаимосвязь
       будущего дохода и текущей стоимости объекта. Ниже представлена
       базовая формула доходного подхода:
                                 С = ЧД/К или V = I/R , (8.2.)
       где: С (V) – стоимость недвижимости;
       ЧД (I) – ожидаемый доход от оцениваемой недвижимости.
       Под доходом обычно подразумевается чистый операционный доход,
       который способна приносить недвижимость за период;
       К ( R ) – норма дохода или прибыли – это коэффициент или ставка ка-
       питализации.
       Коэффициент капитализации – норма дохода, отражающая взаимосвязь
       между доходом и стоимостью объекта оценки.
       Ставка капитализации – это отношение рыночной стоимости имущества
       к приносимому им чистому доходу.
       Существуют и другие методы расчета ставки капитализации:
         а) метод прямого сопоставления заключается в сравнении оцениваемого
       объекта с объектом-аналогом. Сравниваются основные характеристики объ-
       ектов, на основе чего выбираются объекты-аналоги.




                                        62
PDF created with pdfFactory Pro trial version www.pdffactory.com