Экономика недвижимости. Янин Д.А. - 64 стр.

          Суть метода состоит в следующем: ставка разбивается на части, и если
       известны величины всех ее составляющих, то путем суммирования
       можно получить ставку капитализации.
          Метод прямой капитализации основан на том, что доход от исполь-
       зования объекта недвижимости и выручка от его продажи капитали-
       зируются в текущую стоимость, которая и будет стоимостью объекта
       недвижимости.
          Общая формула для определения стоимости объекта недвижимости
       методом прямой капитализации выглядит следующим образом:

                              Кдох= ЧД/Cкап,        (8.4.)
       где Кдох – стоимость оцениваемого объекта; ЧД– чистый доход; Скап –
       ставка капитализации.
          2. Метод дисконтированных денежных потоков предполагает
       установление продолжительности получения дохода от объекта недви-
       жимости, прогнозирование величины денежных потоков; определение
       ставки дисконтирования. Применяется, когда динамика изменения дохода
       значительна или эти изменения имеют нерегулярный характер.
          Ставка дисконтирования – это сложный процент, используемый при
       расчете текущей стоимости будущих платежей. Для определения исполь-
       зуются различные методы: построения, сравнения альтернативных ин-
       вестиций, выделения, мониторинга.
       А. Метод построения основывается на предпосылке, что ставка дис-
       контирования является лишь функцией риска и может быть определена
       как сумма всех рисков, связанных с приобретением, эксплуатацией объ-
       екта недвижимости и другими операциями.
       Б. В основе метода сравнения альтернативных инвестиций лежит поло-
       жение о том, что аналогичные по риску проекты должны иметь анало-
       гичные ставки дисконтирования.
       В. Метод выделения предполагает, что ставка дисконтирования рас-
       считывается на основании данных о совершенных сделках.
       Г. Используя метод мониторинга, можно прогнозировать изменения ве-
       роятной доходности объекта недвижимости на основе мониторинга рынка
       недвижимости, результаты которого официально публикуются. Такой
       анализ позволяет выявлять тенденции изменения доходности альтерна-
       тивных инвестиций.
          3. Метод техники остатка предполагает капитализацию дохода,
       который относится только к одной из составляющих вложенных в
       объект недвижимости средств, тогда как стоимость других составляю-
       щих известна.


                                         64
PDF created with pdfFactory Pro trial version www.pdffactory.com