Экономика недвижимости. Янин Д.А. - 65 стр.

          Стоимость объекта недвижимости рассматривается в такой после-
       довательности.
       1. Вычисляется часть дохода за период, необходимый для привлечения
       инвестиций в составляющую с известной стоимостью, путем умножения
       ставки капитализации на величину стоимости.
       2. Определяется величина дохода, который приходится на вторую со-
       ставляющую (неизвестную), путем вычитания дохода, приходящегося на
       первую составляющую, из общей величины дохода.
       3. Определяется стоимость второй составляющей путем деления при-
       ходящегося на лее дохода на соответствующую ставку капитализации.
       4. Определяется стоимость объекта недвижимости путем сложения стои-
       мости известной составляющей и рассчитанной стоимости неизвестной
       составляющей.
          На основе общих представлений о доходном подходе для каждого от-
       дельного объекта недвижимости может использоваться та или иная группа
       принципов и методов оценки в зависимости от цели ЭТОЙ ОЦенки.
       Так, например, доходный подход к оценке земельных участков предпола-
       гает использование принципов и методов, позволяющих оценить зе-
       мельный участок исходя из ожидаемых доходов. Это принципы ожидания,
       спроса, предложения, замещения и методы прямой капитализации,
       дисконтирования доходов, техники остатка дохода.
                                 8.4. Этапы оценки
          Процесс оценки объектов недвижимости можно разделить на шесть этапов.
          1. Определение цели и постановка задачи, заключение договора.
          Определение цели использования оценки объекта недвижимости
       позволяет более точно указать, кто является пользователем результа-
       тов оценки. Указание соответствующего квалифицированного пользо-
       вателя, для которого предназначается отчет, а также ограничение ис-
       пользования отчета исключительно указанными сторонами снижает
       вероятность привлечения оценщика к ответственности за возмещение
       ущерба по претензиям тех, для кого такой отчет не предназначался.
          Различные цели расчета рыночной стоимости объекта недвижимо-
       сти требуют разработки или расширенного применения различных
       способов и методов оценки.
          2. План оценки. После того как суть оценки осознана и зафиксиро-
       вана, оценщик определяет возможные пути решения. С этой, целью
       разрабатывается программа исследования, которая становится основой
       второго этапа, собственно «планом оценки» и включает определенную
       последовательность решения ряда задач:
       • структурирование оценки объекта недвижимости заключается в


                                         65
PDF created with pdfFactory Pro trial version www.pdffactory.com