Управление эксплуатацией недвижимости. Волков К.А - 65 стр.

UptoLike

ВУЗ: 

СПбГАСУ | Санкт-Петербург

Составители: 

Рубрика: 

128
129
ния, которые можно было бы сдать и получать доход. Мнение эксплуа-
тирующих организаций нужно учитывать при планировке здания, раз-
мещении лифтов или эскалаторов, разбивки офисов, использовании кон-
кретных технологий или материалов – все это может упростить даль-
нейшую эксплуатацию.
Подключение на стадии проектирования эксплуатирующей орга-
низации позволяет собственнику ощутить экономию средств в первый
год эксплуатации. Подключение на стадии строительства не дает такого
эффекта (не все строительные компании способны гибко подходить
к вопросам эксплуатации), но это является более эффективным и пра-
вильно спланированным решением, чем подключение эксплуатирующей
организации в последующем. В мировой практике здания начинают стро-
ить с участием главного инженера эксплуатирующей компании. Затем,
по мере появления крыш, котельных и так далее, появляются эксплуати-
рующие службы, которые служат своеобразным противовесом строите-
лям. Данное направление в эксплуатации недвижимости называется уп-
равлением строительными проектами, основной задачей которого яв-
ляется взаимодействие с подрядными строительными организациями
и осуществление технического контроля выполнения строительно-мон-
тажных работ.
При взаимодействии с подрядными организациями (управление
строительными проектами) предусматривают:
ü заключение договоров субподряда со специализированными
обслуживающими организациями;
ü подготовку тендерной документации и проведение тендеров на
выполнение проектных и строительно-монтажных работ, а также
на поставку оборудования и строительных материалов.
Одно из самых важных и дорогостоящих мероприятий при взаимо-
действии со смежными организациями – обеспечение гарантийных обя-
зательств. При приемке объекта недвижимости в эксплуатацию от пре-
жних владельцев и после ремонтно-строительных работ служба эксплу-
атации или привлеченная эксплуатирующая организация должна про-
контролировать выполнение гарантийных обязательств. Для осуществ-
ления контроля над соблюдением гарантий строительными подрядчика-
ми, поставщиками строительных материалов, монтажниками и постав-
щиками инженерного и технологического оборудования необходимо
получить следующие данные по всем заключенным договорам:
При эксплуатации недвижимости необходимо владеть перечнем
всех согласовательных документов и знать их нормативную основу. При
взаимодействии с органами контроля и надзора задача управления эксп-
луатацией сводится к прогнозированию точных сроков согласования.
Необходимо как можно более точно смоделировать прогнозированный
результат.
Представление интересов собственника перед поставщиками ком-
мунальных услуг предусматривает взаимодействие с представителями
«Водоканала», «Энергосбыта» и ТЭК. Взаимодействие предполагает:
ü ведение учета потребления коммунальных услуг;
ü контроль сроков выставления и содержания счетов на оплату;
ü правильность и соответствие договорным обязательствам
выставленных счетов;
ü качество предоставленных услуг;
ü сверку соответствия выставляемых счетов фактическому
потреблению коммунальных услуг.
Представление интересов собственника перед энергоснабжающи-
ми организациями подразумевает два важных аспекта: контроль над со-
блюдением энергоснабжающими организациями условий договора
контроль ведения учета и статистки энергозатрат. В первом случае это
защита прав собственника как потребителя, во втором – возможность
сравнивать, оценивать и анализировать качественные, количественные
и стоимостные показатели затрат собственника в целях их оптимизации
и эффективного использования энергетических ресурсов.
Собственник вправе требовать от эксплуатирующей организации
предложений по оптимизации и эффективному использованию ресур-
сов, а последняя обязана предоставлять подобные предложения. Грамот-
ный анализ затрат и применение как новейших энергосберегающих тех-
нологий, так и примитивных на первый взгляд мероприятий (утепление
оконных проемов и установка энергосберегающих электрических лам-
почек) позволяют значительно экономить средства.
Эксплуатирующей компании более выгодно подключаться к про-
екту на стадии строительства, а в идеале – на стадии проектирования.
Это не только разумно, но и соответствует европейскому стандарту ве-
дения бизнеса. Собственник, строя объект, зачастую даже не задумыва-
ется, что ему понадобятся помещения для хранения оборудования или
для размещения диспетчерской. Для этих нужд используются неарен-
допригодные площади. В противном случае придется занимать помеще-

Страницы